En el proceso de compraventa de inmuebles, es común la utilización de un contrato de arras como un acuerdo previo al contrato de compraventa definitivo. Este tipo de contrato establece un compromiso entre el vendedor y el comprador, y puede ofrecer garantías y seguridad a ambas partes durante la transacción. En One Cl1ck, entendemos la importancia de estar bien informado sobre esto, por eso en este artículo te ofrecemos una guía detallada sobre los diferentes tipos de arras y las cuestiones clave a tener en cuenta en este proceso.
¿Qué es un contrato de arras y qué tipos hay?
El contrato de arras es un acuerdo previo y complementario al contrato de compraventa de un inmueble, en el cual las partes (vendedor y comprador) se comprometen a llevar a cabo la transacción en un plazo y condiciones determinadas. En este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor, llamada “arras” o “señal”, que será descontada del precio final de venta si se llega a realizar la compraventa en el plazo acordado.
Existen tres tipos de arras, cada uno con características y consecuencias legales específicas:
En el proceso de compraventa de inmuebles, existen tres tipos principales de contratos de arras, cada uno con características y consecuencias legales específicas. A continuación, se presenta una descripción detallada de cada tipo y sus diferencias, incluyendo la posibilidad de forzar el cumplimiento del contrato en determinados casos:
Tipos de Arras: Confirmatorias
Las arras confirmatorias actúan como un anticipo del precio de venta y confirman el compromiso de las partes de llevar a cabo la compraventa. En este tipo de contrato, las arras entregadas por el comprador se descuentan del precio final de venta. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede optar por exigir el cumplimiento forzoso del contrato o bien solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
En el caso de las arras confirmatorias, si el comprador decide no comprar el inmueble, perderá el importe entregado. Si el vendedor decide no vender, el comprador tiene derecho a exigir el cumplimiento forzoso del contrato, lo que implica que puede obligar al vendedor a llevar a cabo la venta del inmueble. Alternativamente, el comprador también puede solicitar la devolución del importe de las arras más una indemnización por daños y perjuicios, que suele ser igual al importe de las arras.
Tipos de Arras: Penitenciales
Las arras penitenciales ofrecen mayor flexibilidad a las partes, ya que ambas tienen la opción de desistir del contrato sin necesidad de alegar un motivo específico. Si el comprador decide no comprar el inmueble, perderá el importe de las arras entregadas. Si el vendedor decide no vender, deberá devolver el doble del importe de las arras al comprador. En este tipo de contrato, no se puede forzar el cumplimiento del contrato, ya que las partes tienen el derecho a desistir de la operación, asumiendo las consecuencias económicas estipuladas.
Tipos de Arras: Penales
Las arras penales tienen como objetivo asegurar el cumplimiento del contrato mediante la imposición de una sanción económica en caso de incumplimiento. En este caso, si alguna de las partes incumple sus obligaciones, además de la pérdida o devolución de las arras (según corresponda), la parte incumplidora deberá pagar una indemnización por daños y perjuicios.
En el caso de las arras penales, si el comprador decide no comprar el inmueble, perderá el importe de las arras entregadas. Si el vendedor decide no vender, el comprador puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato y obligar al vendedor a llevar a cabo la venta del inmueble. Alternativamente, el comprador también puede solicitar la devolución del importe de las arras más una indemnización por daños y perjuicios, cuyo monto se establecerá en función de los perjuicios causados y acordado por las partes o determinado judicialmente.
En resumen, los contratos de arras pueden ser confirmatorios, penitenciales o penales, y cada tipo tiene sus propias características y consecuencias legales. En el caso de los contratos de arras confirmatorias y penales, se puede forzar el cumplimiento.
Aspectos clave a considerar en los contratos de arras
1. Redacción y contenido del contrato
El contrato de arras debe ser redactado de manera clara y precisa, especificando todos los detalles de la operación, como el objeto del contrato, identificación y descripción del inmueble, precio de venta, cantidad entregada en concepto de arras, plazo para formalizar la compraventa, condiciones de financiación (si las hubiera) y consecuencias legales en caso de incumplimiento por parte de alguna de las partes. Es fundamental contar con el asesoramiento de un experto especializado en derecho inmobiliario para garantizar que el contrato cumpla con todos los requisitos legales y proteja los intereses de ambas partes.
2. Importe de las arras
El importe de las arras varía según el tipo de contrato y las condiciones acordadas entre las partes, pero generalmente oscila entre el 5% y el 20% del precio de venta del inmueble, siendo el 10% el porcentaje más habitual. Es importante que ambas partes acuerden un importe justo y razonable, teniendo en cuenta el valor del inmueble y el riesgo que cada parte asume en caso de incumplimiento.
3. Plazo para formalizar la compraventa
El contrato de arras debe establecer un plazo para la formalización de la compraventa, que suele ser de entre 30 y 90 días. Durante este período, el vendedor debe reservar el inmueble para el comprador y no podrá venderlo a un tercero. Por su parte, el comprador debe realizar las gestiones necesarias para obtener la financiación y cumplir con sus obligaciones en el contrato de compraventa.
4. Condiciones suspensivas y resolutorias
En algunos casos, el contrato de arras puede incluir cláusulas suspensivas o resolutorias, que condicionan la compraventa al cumplimiento de ciertos requisitos, como la obtención de un préstamo hipotecario por parte del comprador o la realización de mejoras en el inmueble por parte del vendedor. Estas cláusulas brindan mayor seguridad a las partes y permiten adaptar el contrato a sus necesidades específicas.
Los contratos y tipos de arras son una herramienta esencial en la compraventa de inmuebles, ya que ofrecen garantías y seguridad a las partes durante el proceso de negociación y formalización del contrato definitivo. Conocer las diferentes variantes y sus implicaciones legales es fundamental para tomar decisiones informadas y proteger tus intereses en una transacción inmobiliaria.
En One Cl1ck, contamos con un equipo de expertos en derecho inmobiliario que te guiarán a través de cada etapa del proceso de compraventa, desde la negociación y redacción del contrato de arras hasta la firma del contrato de compraventa ante notario. No dudes en ponerte en contacto con nosotros si tienes alguna pregunta o deseas obtener más información acerca de los contratos de arras.
